Semakan Dasar Penting Untuk Tangani Hutang Isi Rumah

Oleh: Amin Ahmad

Selain hutang negara, kita lebih wajar gusar dengan peningkatan hutang isi rumah yang kini menurut Menteri di Jabatan Perdana Menteri, Datuk Seri Idris Jala berada dalam keadaan yang membimbangkan, tetapi belum mencapai tahap yang mencemaskan.

Kenyataan ini timbul berikutan nisbah hutang isi rumah Malaysia kini mencecah RM854 bilion atau 86.8% Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK). Berdasarkan rekod yang ada, hutang isi rumah pada 2008 ialah pada kadar RM459 bilion sahaja (bersamaan dengan 60% KDNK negara ketika itu).

Jelas, dalam tempoh singkat enam tahun, jumlahnya telah meningkat dengan begitu drastik sekali. Perlu diingatkan bahawa, peningkatan ini berlaku tatkala KDNK negara dilaporkan meningkat dari setahun ke setahun.

Nisbah bayar hutang isi rumah menghampiri separuh pendapatan isi rumah. Nisbah hutang isi rumah berbanding pendapatan boleh guna rakyat negara ini dikategorikan sebagai antara yang tertinggi di dunia, mencecah 140% lebih tinggi daripada Singapura (105%), Amerika Syarikat (123%) dan Korea Selatan (101%). Ia membuatkan kita tertanya, apakah puncanya?

Hutang isi rumah

Ringkasnya, hutang isi rumah bermaksud jumlah hutang yang dibuat oleh isi rumah di sesebuah negara melalui pinjaman daripada institusi kewangan untuk kegunaan tertentu.

Berdasarkan rekod yang ada, jumlah hutang isi rumah terbesar ialah pembelian rumah (RM377.7 bilion atau 44.2%), pembelian kenderaan (RM149.9 bilion atau 17.5%), pembiayaan peribadi (RM141.5 bilion atau 16.6%),  pembelian hartanah bukan rumah (RM65.2 bilion atau 7.6%) pembelian saham atau sekuriti (RM54.9 bilion atau 6.4%), kad kredit (RM35.5 bilion atau 4.2%) dan lain-lain (RM29.6 bilion atau 3.5%).

Kesan langsung daripada peningkatan hutang isi rumah ini ialah peningkatan jumlah yang diisytiharkan bankrap. Menurut statistik Jabatan Insolvensi, seramai 13,238 orang diisytiharkan bankrap pada 2007, 13,855 (2008), 16,228 (2009), 18,119 (2010), 19,167 (2011), 19,575 (2012) dan anggaran kebankrapan pada tahun 2013 pula mencecah kadar 60 orang sehari, atau lebih 20,000 orang.

Perlu langkah penyelesaian alternatif

Jenis hutang tertinggi dan penyumbang kepada kebankrapan boleh dilihat sebagai sumber dalam usaha menangani permasalahan hutang isi rumah. Bagaimanapun, kerana ruang yang terhad, artikel ini hanya akan memfokuskan kepada dua aspek hutang utama iaitu pembelian kediaman dan pengangkutan.

1. Kediaman
Kita perlu mengakui bahawa rumah adalah keperluan asas justeru umumnya masyarakat percaya soal memiliki rumah sangat penting dan mesti diusahakan oleh kerajaan. Memang nasihat supaya orang ramai tidak perlu membeli terutama ketika harga tinggi itu baik namun ia tidak menyelesaikan keinginan memiliki rumah sendiri.

Umumnya, negara kita mempunyai pelbagai program perumahan. Namun, tidak semua orang memiliki rumah sendiri. Malah, setakat beberapa statistik yang ada, dilaporkan di beberapa negeri dan Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, terdapat lebih 25% ‘keluarga sandwich’, iaitu rumah yang didiami oleh keluarga yang mempunyai anak dan turut didiami oleh kedua ibu bapa.

Lebih malang bila perumahan kos rendah atau untuk rakyat termiskin dimiliki dan kemudiannya disewakan kepada kumpulan sasar oleh orang yang mampu dan kaya. Perlu ada data lengkap tentang keluarga yang tidak memiliki rumah dan mereka yang memiliki lebih daripada satu atau lebih rumah.

Harus diingat, untuk setiap rumah yang dibeli, misalnya pada harga RM300,000, bayaran balik selepas 25 tahun, pada kadar faedah majmuk (compounded interest) pinjaman sebanyak 3% setahun, harganya akan mencecah lebih sekali ganda daripada harga asal selepas bayaran habis dibuat.

Ini tidak termasuk caj dan yuran lain antaranya duti setem untuk pemindahan hak milik, yuran peguam untuk perjanjian jual beli, duti setem untuk pinjaman, cukai kerajaan atas pinjaman dan sebagainya. Jumlah caj dan yuran lain ini boleh mencecah puluhan ribu ringgit.

Bayangkan, dengan pendapatan purata isi rumah bandar berada pada kadar RM5,742 sebulan menakala bagi kawasan luar bandar berada pada kadar RM3,080 sebulan, bermaksud sebuah rumah mencecah sekitar 7 hingga 13 tahun pendapatan tahunan, dan ini mengambil kira harga rumah di atas. Bayangkan jika harga rumah dan kadar faedah pinjaman lebih tinggi?

Tidak hairanlah, dalam laporan Indeks Harga Rumah Global Knight Frank untuk suku pertama tahun ini harga rumah di Malaysia dikategorikan antara yang tertinggi meningkat di seluruh dunia, di tangga ke-15 daripada keseluruhannya.

Faktor penentu

Banyak faktor mempengaruhi penentuan harga rumah. Berdasarkan kajian yang diambil oleh Bank Negara Malaysia (BNM), terdapat 13 pembolehubah yang dikategorikan kepada tiga faktor iaitu makroekonomi (terdiri daripada KDNK benar, sentimen pengguna, harga pengeluar, inflasi, populasi dan nisbah urusniaga perumahan berbanding stok perumahan), sistem kewangan (iaitu kadar pinjaman asas, kadar pinjaman purata bagi pinjaman baharu, FTSE Bursa Malaysia KLCI, kadar deposit dan bekalan wang) dan langkah dasar (cukai keuntungan harta tanah (RPGT), 70% nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) dan kedua-duanya diwakili oleh pemboleh ubah semu).

Dapatan BNM menunjukkan faktor-faktor pendorong utama kenaikan harga rumah ialah pertumbuhan ekonomi, perubahan demografi (ramai pekerja muda membeli rumah pertama), inflasi harga pengguna (misalnya harga tanah dan upah buruh tinggi serta kenaikan kadar sewa), indeks harga pengeluar (kos bahan binaan meningkat), kadar pinjaman (mudah meminjam), cukai keuntungan harta tanah (RPGT) serta sentimen pengguna, langkah kehematan makro dan nilai lat harga rumah (jangkaan ekstrapolatif kenaikan permintaan).

Tidak semuanya boleh dikawal, atau perlu dikawal. Dalam banyak keadaan, kawalan merupakan sebab utama pemesongan harga dan sumber.

Setakat ini, beberapa langkah yang diambil oleh Bank Negara Malaysia (BNM) bagi mengawal pinjaman antaranya ialah mengambil kira kadar pendapatan bersih peminjam, menghadkan tempoh pinjaman peribadi kepada 10 tahun berbanding 25 tahun sebelum ini dan pembiayaan pembelian rumah kepada 35 tahun berbanding 45 tahun sebelumnya.

Dalam maksud lain, BNM menekan permintaan wang sebagai pinjaman. Apabila pinjaman sukar, maka permintaan daripada wang yang dipinjam juga berkurangan. Meskipun langkah ini boleh membantu, ia lebih banyak menekan pihak-pihak yang tidak mempunyai atau kekurangan modal tunai. Dalam banyak kes, mereka yang mempunyai banyak simpanan tunai atau bergaji cukup besar membeli rumah dan juga kenderaan secara tunai, atau dengan bayaran pendahuluan besar (baca: pinjaman yang dibuat kecil).

Daripada rekod yang ada, pertumbuhan kadar hutang berada pada paras lebih 10% setahun di mana ia berkurangan kepada 11.7% pada 2013 berbanding 15.1% pada 2010 dan 13.5% pada 2011 dan 2012.

Beberapa langkah lain yang boleh diambil ialah:

1) Memperbanyak rumah kos sederhana (tidak lebih RM400,000 dengan keluasan minima 1,100 kaki per segi) untuk isi rumah berpendapatan di bawah RM6,000 dan rendah (tidak lebih RM200,000 dengan keluasan minima 700 kaki persegi) untuk isi rumah berpendapatan di bawah RM4,000 yang boleh dibeli pada harga serta syarat pinjaman yang wajar bagi pembeli rumah pertama. Sekiranya ada kekosongan, ia boleh disewa oleh mereka yang masih belum memiliki rumah untuk satu tempoh terhad (5-10 tahun maksimum (mungkin mengikut pendapatan)). Rumah yang disewa tidak boleh disewakan kepada pihak lain.

2) Larangan tegas pemilikan rumah kos rendah sebagai rumah kedua. Seseorang yang layak hanya boleh membeli satu rumah kos rendah yang didiami.

3) Memudahkan pemilikan tanah persendirian khusus untuk pembinaan kediaman;

4) Semakan semula kadar cukai, caj, duti setem dan bayaran yang dikenakan kerajaan dalam pembelian rumah. Tetapkan hanya satu bayaran tertentu yang munasabah untuk satu pembelian;

5) Memastikan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) cekap menguruskan pelan perancangan pembangunan perumahan untuk mengelakkan kos pegangan (holding cost) yang tinggi. Dalam sesetengah kes, tempoh yang diambil daripada permulaan merancang sehingga pembinaan siap mencecah lima tahun atau lebih. Cadangan penubuhan Lembaga Perumahan dan Hartanah Johor bagi menggantikan birokrasi lama yang perlu dilalui (melibatkan 14 agensi kerajaan!) adalah contoh yang baik untuk diikuti;

6) Hentikan pemberian tanah atau rumah percuma kepada pegawai-pegawai tinggi kerajaan, ahli politik, ahli sukan dan sebagainya.

7) Kenaan denda setimpal untuk pemaju yang gagal menyiapkan projek perumahan atau mengabaikan spesifikasi yang sepatutnya.

2. Pengangkutan

Harus diakui, pengangkutan juga terkait dengan pemilikan rumah kerana aspek kemudahsampaian juga mendorong ramai orang mencari rumah di lokasi yang hampir dengan tempat kerja dan mengurangkan kos.

Tumpuan pembangunan, khususnya di Lembah Klang menyebabkan demografi terus bertumpu di kawasan ini dan melebarkan lagi jurang pembangunan desa dan bandar. Bagi penyelesaian jangka masa panjang, kerajaan harus segera membangunkan prasarana pengangkutan dan pembangunan di negeri-negeri lain. Untuk penyelesaian jangka masa pendek dan mudah, segerakan penurunan cukai kenderaan. Ini telah banyak dibincangkan.

Tidak ada asas yang kukuh mengekalkan cukai tinggi tatkala jelas ia membebankan orang ramai. Mesej patriotisme yang dilaungkan untuk mempertahankan Proton tidak ada makna sekiranya rakyat hidup dalam hutang yang boleh dielakkan sementara beberapa kerat manusia terus menjana keuntungan hasil perlindungan kerajaan. Lebih malang lagi apabila harga Proton lebih rendah di negara luar!

Ingatlah, untuk setiap hasil kerajaan yang dijana melalui cukai kenderaan, ia masih boleh didapati kerana wang tersebut akan tetap dibelanjakan oleh orang ramai melalui pembelian lain. Bezanya, orang ramai akan memperolehi kualiti hidup lebih baik – tanpa hutang, kuasa beli meningkat, boleh mendapat lebih banyak barang atau perkhidmatan, tidak perlu menanggung kadar faedah pinjaman.

Penjimatan yang dibuat melalui kenaan cukai minima dalam pembelian kenderaan boleh dialihkan oleh orang ramai untuk membayar pendahuluan pembelian rumah. Nah, kini dua masalah boleh ditangani melalui satu cara mudah – turunkan cukai kenderaan!

Dengan dasar yang betul kita mampu menangani masalah peningkatan hutang isi rumah dan sekaligus meningkatkan kualiti hidup semua.

Tulisan ini telah disiarkan di The Malaysian Insider pada 11 Jun, 2014.

 

Advertisements

Leave a Reply

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s