Kerajaan Tidak Ada Kuasa Kawal Harga Rumah?

Oleh Noor Amin bin Ahmad

Saya separuh gembira bila Datuk Abdul Rahman Dahlan, Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan berkata Putrajaya tidak berkuasa menghalang kenaikan harga rumah kerana Malaysia mengamalkan ekonomi pasaran bebas.

Ini kerana saya menyokong sistem ekonomi pasaran bebas tetapi berpendapat kenyataan Menteri ini tidak sepenuhnya tepat.

Memandangkan beliau hanya bercakap mengenai harga rumah, maka eloklah kita hanya memberikan fokus kepada perkara tersebut sahaja dalam tulisan ini.

Kesukaran memiliki rumah
Dewasa ini, rungutan tentang kesukaran memiliki rumah semakin kedengaran. Harga rumah bukan sahaja meningkat pantas, tetapi turut sama menyumbang kepada peningkatan hutang isi rumah rakyat Malaysia.

Statistik Bank Negara Malaysia (BNM) pernah menunjukkan pada tahun 1989 harga rumah ialah pada kadar purata 5.9 kali ganda pendapatan tahunan.

Ia meningkat kepada 10.9 kali ganda pada tahun 2010, dan pada masa hadapan akan meningkat sehingga 15 kali ganda pendapatan tahunan.

Meskipun harga terus meningkat, keinginan ramai untuk memiliki rumah sendiri tetap berterusan.

Ini mendorong pinjaman untuk perumahan, menurut data sebelum ini, mencecah RM377.7 bilion atau 44.2% daripada seluruh hutang isi rumah rakyat Malaysia.

Pada suku pertama 2014, harga rumah direkodkan terus meningkat 8 peratus berbanding tempoh yang sama pada tahun sebelumnya.

Peningkatan ini antara lain didorong faktor kadar faedah pinjaman yang rendah antara aspek galakan untuk orang ramai membuat pinjaman perumahan.

Seterusnya, berlaku spekulasi sehingga Bank Negara Malaysia (BNM) mengambil beberapa langkah memperketatkan dasar-dasar tertentu berkaitan pinjaman pembelian hartanah dan jualan hartanah.

Selain itu, rancangan kerajaan seperti pembinaan MRT turut mempengaruhi kenaikan harga hartanah.

Persepsi hak memiliki rumah

Umumnya, kerana tempat tinggal diterima sebagai keperluan asasi manusia, maka sesetengah pihak melihat pemilikan rumah sebagai satu hak asasi di mana kerajaan wajib memastikan setiap keluarga memiliki rumah.

Kegagalan memiliki rumah sering dijadikan modal politik, sebagai tanda kerajaan tidak peduli dengan keperluan asasi warga. Ini bukan sahaja berlaku di Malaysia tetapi boleh dikatakan di seluruh dunia.

Parti dan ahli politik mungkin popular bila menjanjikan sehingga satu juta buah rumah akan dibina dalam tempoh satu penggal pilihan raya, namun mereka belum tentu berkata benar atau sekurang-kurangnya dapat menjelaskan di mana dan bagaimana ia akan dibuat serta siapakah yang nanti akan mendudukinya.

Bagaimanapun, kerajaan mengambil inisiatif membentuk dasar bagi mewujudkan pelbagai skim pemilikan rumah.

Di Malaysia misalnya, kita mempunyai Dasar Perumahan Negara (DPN) yang antara lainnya menyatakan matlamat untuk menyediakan perumahan yang cukup, selesa, berkualiti dan mampu dimiliki bagi meningkatkan kemapanan hidup rakyat.

Tiga objektif yang digariskan ialah menyediakan jumlah rumah yang cukup dan berkualiti dengan kemudahan lengkap dan persekitaran kondusif; meningkatkan keupayaan dan akses rakyat untuk memiliki atau menyewa rumah dan menetapkan hala tuju kemampanan sektor perumahan.

Untuk tujuan ini, pelbagai agensi dibentuk kerajaan, antaranya Jabatan Perumahan Negara di bawah Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Syarikat Perumahan Nasional Berhad (SPNB) dan Perbadanan PR1MA Malaysia.

Sejak dulu, kita pernah mendengar rumah bagi Projek Pembangunan Rakyat Termiskin (PPRT), Rumah Mampu Milik, Rumah Mesra Rakyat selain Skim Pinjaman Rumah Pertama bagi membantu pemilikan rumah.

Selain daripada itu, orang Melayu dan bumiputera diberi keistimewaan harga diskaun dan peruntukan hartanah tertentu.

Harga rumah kos rendah dan sederhana

Menurut tafsiran SPNB, rumah kos rendah dengan keluasan 700 kaki per segi berharga dari RM35 ribu hingga RM50 ribu.

Bagi rumah kos sederhana rendah dengan keluasan 750 kaki per segi, harganya dari RM50 ribu hingga RM70 ribu. Rumah kos sederhana dengan keluasan 800 kaki per segi dan ke atas pula berharga dari RM80 ribu hingga RM100 ribu.

PR1MA pula menawarkan perumahan bagi penduduk bandar berpendapatan sederhana, iaitu untuk mereka yang berpendapatan individu atau isi rumah antara RM2,500 hingga RM10,000 dan tidak memiliki lebih daripada satu hartanah.

Perumahan ini dibuat dalam pelbagai saiz dan berharga antara RM100 ribu hingga RM400 ribu.

Program Perumahan Rakyat (PPR) di bawah Kementerian, yang berkeluasan tidak kurang 700 kaki per segi, diperluas mulai Rancangan Malaysia ke-10, di mana rumah-rumah PPR dijual pada paras harga antara RM30 ribu dan RM35 ribu seunit.
Jenis rumah ialah antara lima hingga 18 tingkat di kawasan bandar-bandar besar dan rumah atas tanah di kawasan pesisir atau pinggir bandar.

Skim MyHome, dengan rumah berkeluasan tidak kurang 800 dan 850 kaki per segi pula dijual untuk mereka yang berpendapatan antara RM3,000 hingga RM4,000 dan RM4,000 hingga RM6,000 pada harga antara RM80 ribu hingga RM120 ribu dan RM120 ribu hingga RM200 ribu.

Harga di Sabah dan Sarawak adalah lebih tinggi berbanding harga di Semenanjung Malaysia.

Lazimnya, bayaran penuh selepas 20 tahun bagi rumah yang dibeli pada kadar harga RM180 ribu, sebagai contoh, dengan RM30 ribu sebagai bayaran pendahuluan, mencecah sehingga 100 peratus harga asal.

Walaupun begitu, aspek perumahan yang dihitung dalam kadar inflasi negara hanya mengambil sub-indeks sewa sebenar untuk rumah, penyelenggaraan dan pembaikan rumah kediaman, bekalan air dan pelbagai perkhidmatan berkaitan rumah kediaman, bukan harga untuk pemilikan rumah.

Berpijak di bumi nyata
Sementara pandangan setiap keluarga patut memiliki rumah sendiri itu sedap didengar dan dibaca, malah ia mempunyai kelebihan tertentu dalam konteks ekonomi, ia juga mungkin terlalu ideal dan boleh merosakkan sekiranya tidak diteliti dengan baik.

Inilah yang berlaku semasa krisis sub-prima di Amerika Syarikat sekitar tahun 2007-2008 dan memberi kesan kepada ekonomi dunia pada tahap tertentu.

Ia bermula apabila pemberi pinjaman mensasarkan pinjaman mudah kepada golongan yang, pada keadaan biasa, dikategorikan tidak layak meminjam kerana sangat berpotensi tidak dapat membayar balik.

Pemberian dan pengambilan pinjaman antara lain berpunca daripada kemahuan memiliki rumah sendiri, ketamakan dengan perlidungan kerajaan dan tidak ada kawalan yang wajar.

Sudah tentu ini bukan bermaksud mengatakan sesiapa yang tidak mampu sila tidur di tepi jalan atau di bawah jambatan.

Ia sekadar menunjukkan tidak mudah dalam menentukan dasar terbaik.

Kita mesti sedar, meskipun pemilikan rumah di sesetengah negara adalah tinggi, misalnya di Norway dan Singapura antara 85 hingga 90 peratus, di tempat lain lebih sederhana dan rendah misalnya di Australia, United Kingdom, Amerika Syarikat dan Jepun hanya pada kadar 60 hingga 70 peratus dan di Hong Kong, Korea Selatan dan Jerman antara 50 hingga 55 peratus.

Sudah tentu, angka-angka di atas tidak wajar diambil semudahnya. Kita boleh mengatakan jika Norway dan Singapura boleh, mengapa tidak kita? Persekitaran ekonomi di sesebuah negara dan interaksinya dengan ekonomi global adalah kompleks. Namun, sedikit sebanyak kita boleh belajar daripadanya.

Banyak sebab mengapa di sesetengah negara pemilikan rumah adalah rendah, antaranya kerana tidak memiliki wang, tidak layak meminjam, banyak berhutang atau tidak mahu dibebani hutang, tidak suka dikekang untuk tinggal di sesuatu kawasan, berpendapat lebih murah menyewa daripada membeli dan membuat pilihan tidak mahu memiliki rumah, sama ada untuk didiami atau pelaburan.

Peranan kerajaan

Saya berpendapat ada faktor luar kawal dan faktor yang boleh dikawal kerajaan.

Sebagaimana dinyatakan dalam Dasar Perumahan Negara (DPN), permintaan rumah kos rendah dan sederhana melebihi penawaran yang ada.

Ini membayangkan ramai rakyat Malaysia tidak mampu memiliki rumah yang kian mahal.

Dalam Model Baru Ekonomi, dinyatakan miskin bandar adalah lebih tinggi berbanding di luar bandar.

Ini sebahagiannya berpunca daripada penghijrahan penduduk dari luar bandar ke bandar kerana peluang dan jaringan ekonomi yang lebih baik.

Kos sara hidup di bandar mungkin lebih tinggi namun sekurang-kurangnya penghijrah berpeluang membuat pekerjaan tertentu.

i. Pembangunan berimbang

Namun, ia secara tidak langsung meneruskan jurang ekonomi antara bandar dan luar bandar kerana pertambahan populasi turut sama meningkatkan permintaan pelbagai aspek tertentu, mendorong belanjawan terus dibelanjakan lebih besar di kawasan bandar.

Ini juga mungkin berpunca daripada sikap menolak pembangunan di kalangan sesetengah penduduk di luar bandar.

Setakat ini, jumlah penduduk di Lembah Klang mencecah sekitar 20 peratus penduduk Malaysia.

ii. Cukai yang rendah

Semalam, berita melaporkan kenyataan Menteri Cukai Barangan dan Perkhidmatan (GST) dijangka akan menaikkan harga rumah sebanyak 3 peratus.

Kenyataan ini penting difahami – cukai, dalam bentuk apa pun, akan meningkatkan kos, justeru menaikkan harga.

Ini adalah bukti jelas kenyataan kerajaan tidak mempunyai kuasa mengawal harga rumah adalah separuh benar.

Kenyataan yang lebih tepat ialah kerajaan tidak sepatutnya mengawal harga rumah secara salah, iaitu melalui kenaan cukai yang banyak.

Harga bayaran guaman untuk urusan jual beli hartanah sewajarnya dibebaskan kepada pasaran.

Cukai-cukai untuk jumlah pinjaman, cukai setem untuk pindah milik dan cukai perkhidmatan guaman perlu diminimakan.

Cukai-cukai ini bukan sahaja meningkatkan kos kepada pembeli, tetapi jumlah bayaran sebenar terlindung kerana pembeli perlu meminjam daripada bank dengan kenaan kadar faedah tertentu.

Harus diingat, pembeli juga kemudiannya perlu membuat bayaran tahunan yang lain seperti cukai pintu, insuran, penyelenggaraan dan sebagainya.

iii. Peraturan yang sesuai

Meskipun penyokong pasaran bebas percaya kerajaan tidak perlu masuk campur dalam ekonomi, ia bukan bermaksud tidak perlu ada peraturan yang sesuai bagi memastikan ada piawaian minima mesti dipatuhi agar kesan luaran negatif (negative externalities) – seperti kes sub-prima – tidak berlaku. Ini kerana ia akan menjejaskan kebebasan pasaran itu sendiri.

Di negara-negara yang pemilikan rumahnya rendah, dasar awam berkaitan sewaan rumah diberikan perhatian besar.

Dalam hal ini, kerajaan tidak perlu memainkan peranan utama membina rumah kediaman sedemikian, tetapi mempermudahkan ia berlaku di kalangan masyarakat bebas.

Kerajaan tidak wajar memberi atau membiarkan keutamaan kepada kakitangan awam, dalam hal pembinaan rumah dan kemudahan pinjaman.

Seeloknya, kerajaan mempermudah pemilikan tanah dan menggalakkan warga membina rumah di atas tanah mereka sendiri.

iv. Salah guna kuasa atau rasuah

Saya teringat, semasa berkhidmat dengan YAB Dato’ Menteri Besar Selangor antara tahun 2010 hingga 2012, beliau pernah menyatakan rasa kesal apabila mengetahui ada rumah kos rendah dan sederhana, rupanya dimiliki mereka yang kaya dan lebih berkemampuan, malah sebahagiannya mempunyai kaitan dengan politik.

Rumah-rumah ini dibeli dan kemudian disewakan kepada golongan sebenar yang memerlukan, hanya kerana golongan ini sukar mendapat pinjaman pembelian meskipun mampu membayar secara bulanan.

Mungkin elok juga, sebagai tanda ketelusan, setiap wakil rakyat dulu dan kini, disiasat sama ada rumah dan unit perniagaan yang dimiliki mereka sesuai dengan pendapatan mereka pada masa ia dimiliki atau dipindah milik daripada proksi pada harga luar biasa rendah. Manalah tahu, ketika ramai rakyat bersusah payah memohon untuk mendapat geran tanah atau pemilikan rumah kos rendah dan sederhana, cakap-cakap ramai ada wakil rakyat yang diberi rumah dan lot perniagaan sebagai ‘tanda terima kasih’ pemaju mungkin ada benarnya?

Tulisan ini pertama kali disiarkan di The Malaysian Insider pada 14 November 2014.

 

Advertisements

Leave a Reply

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s